資産の評価額を計上するＭ＆Ａの際に鑑定評価は必要ですか？

取得原価の算定に当たり被取得企業の純資産の時価を求める場合や売却金額が正当なのかの評価基準になります。また、不動産を含む識別可能資産の取得原価の配分を行う場合も不動産鑑定が必要になります。

減損会計に鑑定評価は必要ですか？

金額の評価方法には取得現価主義と時価主義がありますが、減損会計は取得原価主義で計上する固定資産の時価が帳簿価額より下落した場合に固定資産を売却したときに生じる将来の損失を前倒し処理するものです。回収可能額算定における「正味売却価額」の算定に当たり不動産鑑定士の鑑定評価が必要とされることになります。

現物出資に鑑定評価は必要ですか？

現物出資とは、株式の発行価額に相当する金銭以外の財産をもって出資に充てることをいいます。資本充実の原則に基づき、取得する株式の価値に見合う出資である事を確認する必要があります。会社法で裁判所選任の検査役の調査が要求されていますが、土地・建物等を現物出資する場合において不動産鑑定士の鑑定評価などによる適正な評価が与えられている場合などは、検査役の調査を必要していませんが不動産は市場価格のある有価証券等とは異なり個別性が強いため、適正な価格を把握するためには中立的・客観的な不動産鑑定評価を必要とします。

担保評価における重要な点は何ですか？

担保評価とは、金融機関が融資を行う際に担保になる土地や建物が時価ではいくらになるのかを計算するものです。
担保評価において求めるべき価値は、対象不動産の理論価値ではなく、現実的な価値を求めることであります。担保評価においては現実を反映した説得力のある鑑定評価書であることがとても重要な要素です。

相続などで適正な価格を知りたいとき

財産相続で一番問題となりやすいのが土地・建物など不動産の分割です。鑑定評価により対象不動産の個別性を反映し、適正な価格が把握できることで公平な相続財産の分割をすることができます。
不動産の賃貸借や借地権・借家権等の権利関係にマンションやビル等の家賃等の決定・改定などの他、地代や更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象となります。
また、借地権・借家権等の権利関係にも鑑定評価がお役に立ちます。訴訟地代・家賃等の鑑定評価や立退料・借家権・更新料等に係る裁判にも鑑定評価は必要なってまいります。

不動産を売買・(等価)交換するとき

不動産を売買する時には、対象不動産の適正な価格を把握する必要があります。また(等価)交換する時にも、鑑定評価を実施しておけばお互いに安心して取引をすすめられ、後々のトラブル防止にもなります。

正確な価値を知りたいとき

会社の合併(M&A)、株式公開などに際し、企業価値(企業の株式価値)を評価する場合、土地や建物等の不動産は、時の経過等に伴い、簿価が適正な時価を反映していないことが多く、また時価
の判定指標が公示地価、路線価等に限られるため、適正な資産価値を把握するという意味において、不動産鑑定士による鑑定評価額を時価として採用することが最も望ましいといえます。

事業承継において

　日本の中小・零細企業では経営者の高齢化が進行し、後継者の確保は難しくなり廃業に追い込まれるケースも多く見られます。また事業継承がスムーズに行かないことにより業績が悪化する場合も散見されます。
経営資源・経営環境・後継者候補などを見通してM&Aも視野に入って来るでしょう。そこでの経営資源としての不動産物件の価値を正しく知ることが必要が事業承継・統廃合の成功のカギとなります。